Odgovori na najčešća pitanja o proviziji, troškovima, porezima i procesu kupovine i prodaje nekretnina u Srbiji — iz prakse tima KADENA Sotheby's International Realty.
Standardna provizija KADENA Sotheby's International Realty iznosi 2,5% od postignute prodajne cene. Provizija pokriva indikativnu procenu, profesionalnu prezentaciju nekretnine, oglašavanje, organizaciju razgledanja, pregovore i vođenje kroz kompletan pravni proces do primopredaje.
U Srbiji proviziju po pravilu plaća strana koja je angažovala agenciju. Kod prodaje, to je najčešće prodavac; kupac koji angažuje agenciju za pretragu i zastupanje plaća proviziju po dogovoru, definisanu ugovorom o posredovanju pre početka saradnje.
Pored kupoprodajne cene, kupac po pravilu snosi troškove overe ugovora kod javnog beležnika, upisa u katastar i eventualnu proviziju agencije ako je angažovana za pretragu. Porez na prenos apsolutnih prava od 2,5% zakonski plaća prodavac, ali se ugovorom najčešće prenosi na kupca — proverite kako je to uređeno u vašem predugovoru. Kod novogradnje se umesto tog poreza plaća PDV po stopi od 10%, već uračunat u cenu. Kupci prvog stana mogu ostvariti povraćaj PDV, ali samo za površinu do 40 m² uz dodatnih 15 m² po članu domaćinstva, i pod uslovom da su punoletni državljani Srbije sa prebivalištem u Srbiji.
Kapara je iznos koji kupac daje prodavcu pri zaključenju predugovora kao znak da je ugovor zaključen, najčešće 10% od kupoprodajne cene, uz overu kod javnog beležnika. Sama kapara ne daje pravo na odustajanje: ako predugovorom nije izričito ugovoreno pravo da se odustane, kupac ne može odustati ostavljanjem kapare, ni prodavac vraćanjem dvostruke. Ako jedna strana ne izvrši ugovor, druga bira — da traži izvršenje ugovora ili naknadu štete, ili da se zadovolji zadržanom kaparom, odnosno da traži dvostruku ako je za neizvršenje odgovoran prodavac. Pravilo „gubi se, odnosno vraća dvostruko" primenjuje se kada je uz kaparu ugovoreno i pravo na odustajanje, kada ona ima ulogu odustanice.
Prosečno vreme prodaje zavisi od lokacije, cene i stanja nekretnine. Realno oglašene nekretnine na atraktivnim lokacijama u Beogradu prodaju se u roku od 30 do 90 dana, dok luksuzni segment može zahtevati duži period zbog užeg kruga kupaca. Precizniju procenu dajemo nakon uvida u konkretnu nekretninu.
Indikativna procena je stručna procena tržišne vrednosti nekretnine zasnovana na uporedivim transakcijama, aktuelnoj ponudi i karakteristikama nekretnine. Nije zvanična sudska procena, ali daje realan okvir za određivanje početne cene. KADENA Sotheby's izrađuje indikativnu procenu bez naknade za klijente koji prodaju preko nas.
Osnovna dokumentacija: dokaz o vlasništvu (list nepokretnosti iz katastra), osnov sticanja (kupoprodajni ugovor, ostavinsko rešenje ili drugi akt), lična dokumenta vlasnika i dokazi o izmirenim obavezama prema komunalnim kućama. Naš tim proverava kompletnost dokumentacije pre oglašavanja.
Realna cena se određuje analizom uporedivih prodaja u istoj zgradi i naselju, aktuelne konkurentske ponude, stanja i sprata nekretnine, kao i trendova tražnje. KADENA Sotheby's koristi sopstvene tržišne podatke o cenama po zgradama na Novom Beogradu i u Beogradu na vodi, što omogućava precizniju procenu od proseka tržišta.
Da. Strani državljani koji ne obavljaju delatnost u Srbiji mogu sticati pravo svojine na stanovima i stambenim zgradama, pod uslovom reciprociteta — da srpski državljani imaju isto pravo u njihovoj zemlji. Postojanje reciprociteta sa konkretnom državom potvrđuje Ministarstvo pravde, i to proveravamo pre svake kupoprodaje. Za poslovni prostor i zemljište važe posebna pravila. KADENA Sotheby's redovno vodi kupce iz inostranstva kroz ceo proces, uključujući pravnu podršku na engleskom jeziku.
KADENA Sotheby's International Realty je jedina agencija u Srbiji sa pristupom globalnoj Sotheby's mreži, što nekretninama naših klijenata daje međunarodnu vidljivost i pristup kupcima iz celog sveta. Specijalizovani smo za luksuzni rezidencijalni segment i najkvalitetnije novogradnje u Beogradu, uz sopstvene tržišne analize i podatke.
I jedno i drugo je moguće. KADENA Sotheby's je ekskluzivni prodajni zastupnik za više beogradskih projekata, što znači da kupci kod nas kupuju direktno od investitora, po istim cenama, uz dodatnu stručnu podršku i pregled ugovora — bez dodatnog troška za kupca.
Da. Razgledanje nekretnina iz naše ponude je besplatno i organizuje se u terminu koji odgovara kupcu, uz prethodnu registraciju. Za ekskluzivne nekretnine razgledanja se organizuju individualno.
Treba vam više detalja? Pročitajte naše vodiče kroz kupovinu i prodaju nekretnina: Vodiči