KADENA Market Report № 1 — Novi Beograd: premium novogradnja (avgust 2026)
Prosečna tražena cena stana u premium novogradnji Novog Beograda iznosi 4.770 €/m², a srednje cene po zgradama kreću se od 3.950 €/m² do 5.774 €/m² — razlika od preko 45% unutar iste opštine. KADENA Market Report je jedini izveštaj u Srbiji koji tržište prati na nivou pojedinačnih zgrada.
Presek podataka: 28. avgust 2026. · 148 analiziranih nekretnina u prodaji · 152 u izdavanju · 17 kompleksa
Ključni nalazi
- 4.770 €/m² — prosečna tražena cena u premium novogradnji Novog Beograda, znatno iznad proseka opštine, jer uzorak čine isključivo vodeći kompleksi.
- Zgrada određuje cenu, ne opština. Srednja cena u West 65 Kuli je 5.774 €/m², u Lux 51 3.950 €/m² — razlika od preko 45%.
- Dvosobni i trosobni stanovi čine gotovo 60% ponude (88 od 148) — premium novogradnja je porodično tržište.
- Vrh ponude: stanovi sa pet i više soba u proseku traže 5.485 €/m², sa pojedinačnim cenama do 1,4 miliona evra.
- 31,2% oglasa su duplikati — ista nekretnina kod više agencija. Stvarna ponuda je za trećinu manja nego što portali sugerišu.
- Bruto prinos (yield) od izdavanja: 4,3–5,6%. Najviši u West 65 Kuli (~5,6%).
- Tri četvrtine ponude ide preko agencija: 74,6% nekretnina u prodaji i 83,1% u izdavanju oglašeno je preko agencija, a ne direktno — u skladu sa svetskom praksom.
Kolika je cena kvadrata po zgradama na Novom Beogradu?
| Zgrada / kompleks | Oglasa | Srednja cena €/m² | Raspon €/m² | Srednja cena stana |
|---|---|---|---|---|
| West 65 Kula | 10 | 5.774 | 5.242 – 6.452 | 574.000 € |
| Soul 64 | 16 | 5.292 | 4.984 – 5.968 | 375.400 € |
| West 65 | 19 | 5.285 | 3.824 – 6.962 | 478.000 € |
| A Blok | 7 | 5.000 | 4.102 – 6.396 | 360.000 € |
| Wellport | 16 | 4.900 | 4.159 – 5.674 | 397.500 € |
| Lastavica | 6 | 4.819 | — | — |
| Sakura Park | 6 | 4.688 | — | — |
| Zepterra | 4 | 4.387 | — | — |
| Airport Garden | 24 | 4.334 | 3.800 – 5.573 | 248.500 € |
| Belvil | 10 | 3.995 | 3.645 – 6.613 | 270.000 € |
| Lux 51 | 6 | 3.950 | — | — |
Raspon i srednja cena stana prikazani su samo za zgrade sa 7+ oglasa; manji uzorci su indikativni. Kompleksi sa manje od 3 aktivna oglasa u preseku nisu prikazani pojedinačno, ali ulaze u agregatne vrednosti. Sve cene su tražene (oglašene), pre pregovora.
Koliko koštaju stanovi po strukturi?
| Struktura | Oglasa | m² | Cena (€) | Prosek €/m² |
|---|---|---|---|---|
| Jednosoban | 6 | 31–40 | 157.900 – 216.000 | ~5.437 |
| Dvosoban | 43 | 45–116 | 223.000 – 550.000 | ~4.972 |
| Dvoiposoban | 6 | 61–88 | 306.000 – 449.000 | ~4.850 |
| Trosoban | 45 | 55–170 | 247.000 – 790.000 | ~4.632 |
| Četvorosoban | 35 | 83–176 | 310.300 – 956.900 | ~4.406 |
Cena po kvadratu pravilno opada sa veličinom stana — jednosobni stanovi (~5.437 €/m²) po kvadratu prestižu sve veće strukture. Mali stanovi u premium zgradama su investicioni proizvod.
Koliki je prinos (yield) od izdavanja stana na Novom Beogradu?
Uporedni prikaz srednje tražene zakupnine i procenjenog bruto godišnjeg prinosa (yield; srednja zakupnina po m² × 12 / srednja prodajna cena po m²), za zgrade sa dovoljno oglasa u obe baze (152 jedinstvena oglasa za izdavanje).
| Zgrada | Srednja zakupnina | Zakupnina €/m² | Bruto prinos, yield (god.) |
|---|---|---|---|
| West 65 Kula | 1.950 € | 27,0 | 5,6% |
| Soul 64 | 1.200 € | 23,1 | 5,2% |
| West 65 | 1.850 € | 20,0 | 4,5% |
| Lastavica | 950 € | 19,0 | 4,7% |
| Airport Garden | 1.100 € | 18,1 | 5,0% |
| Wellport | 1.600 € | 18,0 | 4,4% |
| A Blok | 1.375 € | 18,0 | 4,3% |
| Belvil | 800 € | 14,7 | 4,4% |
Prinosi (yield) su bruto, pre poreza, troškova održavanja i praznog hoda; neto prinos je tipično 1–1,5 procentna poena niži.
Ko prodaje: vlasnici ili agencije?
Većina vlasnika u premium novogradnji Novog Beograda opredeljuje se za prodaju preko agencije: od 142 jedinstvene nekretnine u prodaji, 106 (74,6%) je oglašeno preko agencija, a 36 direktno od vlasnika; u izdavanju je udeo agencija 83,1%. To je u skladu sa svetskom praksom: na razvijenim tržištima velika većina prodavaca angažuje agenta — u SAD, prema podacima Nacionalnog udruženja agenata (NAR), oko 90% prodavaca prodaje preko agenta, a u Velikoj Britaniji prodaja bez agenta je izuzetak. Razlog nije samo praktičnost: profesionalna prezentacija, pristup širem krugu kupaca i vođenje pravnog procesa direktno utiču na postignutu cenu i brzinu prodaje — a kod premium nekretnina diskrecija i selekcija kupaca vrede koliko i oglas.
Udeo oglašavanja preko agencija računat je na jedinstvenim nekretninama (presek 31.08.2026); nekretnina se vodi kao direktno oglašena kada oglas ne navodi agenciju.
Preprodaja vs. kupovina od investitora
Republički geodetski zavod u kvartalnom izveštaju prati cene novoizgrađenih stanova kupljenih od investitora — ugovore koji se često overavaju godinu i više nakon predugovora, uz rizik izgradnje i čekanje na isporuku. KADENA Market Report prati postojeće stanove u preprodaji: gotov proizvod, useljiv ili izdavljiv odmah. To su dva različita proizvoda — i razlika u ceni je premija za izvesnost.
| Kompleks | RGZ — kupovina od investitora, medijana (€/m²) | KADENA — preprodaja, srednja cena (€/m²) | Premija gotovog stana |
|---|---|---|---|
| Soul 64 | 4.192 | 5.292 | +26% |
| Wellport | 3.689 | 4.900 | +33% |
| Airport Garden | 3.335 | 4.334 | +30% |
Gotov stan u premium kompleksima Novog Beograda nosi premiju od 26–33% u odnosu na kupovinu od investitora — dosledno u sva tri kompleksa za koja postoje uporedivi zvanični podaci. Premija je cena izvesnosti: bez rizika izgradnje, bez čekanja na isporuku, sa zakupninom koja može da teče od prvog meseca.
Napomena: razlika obuhvata i vremenski razmak između sklapanja ugovora i preseka naših podataka, kao i to da su naše cene tražene, a RGZ ugovorene. Red veličine je ipak dosledan i jasan. Izvor uporednih podataka: Republički geodetski zavod – Izveštaj o stanju na tržištu nepokretnosti u II kvartalu 2026. godine (Tabela 12: cene novoizgrađenih stanova u stambenim kompleksima, kupovina od investitora).
Šta ovo znači za vas
Za kupca: birate između dva proizvoda, ne dve cene istog stana — kupovina od investitora je oko 30% jeftinija, ali nosi čekanje i rizik izgradnje; gotov stan u istoj zgradi je skuplji, ali izvestan i odmah useljiv.
Za prodavca: premija za gotov proizvod postoji, ali je tržište nagrađuje samo uz realno pozicioniranu cenu — raspon srednjih cena između zgrada premašuje 45%. Zgrada, sprat i stanje određuju gde ste u tom rasponu.
Za investitora: prinos (yield) na gotov stan je stvaran od prvog meseca, ne projekcija — bruto prinos od izdavanja 4,3–5,6%.
Gde se ovi kompleksi nalaze i kako se naselja razlikuju — u vodiču kroz beogradska naselja; šta proveriti pre kupovine u vodiču za kupovinu novogradnje, a koliko iznosi provizija u čestim pitanjima.
Metodologija
Izveštaj se zasniva na javno oglašenoj ponudi stanova (preprodaja vlasničkih stanova; u terminologiji RGZ-a i EU statistike: postojeći stanovi), u 17 vodećih kompleksa Novog Beograda (A Blok, Airport Garden, Belvil, Lastavica, Lux 51, Sakura Park, Soul 64, Wellport, West 65, West 65 Kula i Zepterra, uz pet dodatnih kompleksa u praćenju koji u ovom preseku nisu prikazani pojedinačno (nedovoljno aktivnih oglasa ili objekti još u izgradnji)).
New Minel je izuzet iz ovog izdanja: kompleks ima i završene i faze u izgradnji, a raspoloživi podaci ne omogućavaju pouzdanu podelu — tražena cena i prinos od izdavanja bili bi mešavina dva različita proizvoda. Vraćamo ga u izveštaj čim uspostavimo pouzdanu podelu po fazama.
Ista nekretnina oglašena kroz više agencija broji se jednom (od 218 oglasa, 150 jedinstvenih nekretnina); dodatno, oglasi sa očigledno pogrešno unetom kvadraturom (npr. terasa uračunata u stambenu površinu) isključuju se iz analize, pa ona obuhvata 148 nekretnina. Prikazane su tražene cene; ugovorene cene su po pravilu niže.
Srednja cena je medijana: cena stana koji se nalazi tačno u sredini ponude — polovina oglašenih stanova je jeftinija, a polovina skuplja od nje. Otpornija je na ekstremne vrednosti od prostog proseka, pa vernije opisuje tipičan stan. Izveštaj ne predstavlja prosek cele opštine Novi Beograd, već isključivo premium novogradnju.
Podaci iz ovog izveštaja mogu se citirati uz navođenje izvora: „KADENA Sotheby’s Market Report, avgust 2026.“ Za medijske upite: info@kadenasothebysrealty.com
Zatražite kompletan izveštaj u PDF formatu
Izveštaj vam šaljemo na email adresu koju unesete.
Napomena: Ovaj sadržaj je informativnog karaktera i zasniva se na javno dostupnim, oglašenim podacima u trenutku preseka. Ne predstavlja investicioni, pravni ni poreski savet, niti ponudu ili poziv na kupovinu ili prodaju nepokretnosti. KADENA Sotheby’s International Realty ne garantuje potpunost ni tačnost podataka trećih strana i ne snosi odgovornost za odluke donete na osnovu ovog sadržaja. Za odluke o kupovini, prodaji ili investiranju konsultujte se sa stručnim savetnicima.