Dokumentacija za prodaju nekretnine: kompletna lista

Za prodaju stana u Srbiji potrebni su dokaz o vlasništvu (list nepokretnosti), osnov sticanja, lična dokumenta vlasnika i dokazi o izmirenim obavezama prema komunalnim preduzećima. Dokumentaciju treba kompletirati pre oglašavanja, jer se prodaja najčešće ne ruši na ceni nego na papirima koji nisu u redu. Ovaj vodič prolazi svaki dokument: šta je, gde se pribavlja i šta znači ako nedostaje.

Koja dokumenta su potrebna za prodaju stana?

Osnovni set za prodaju stana obuhvata šest stavki:

1. List nepokretnosti iz katastra — dokaz da ste upisani vlasnik.
2. Osnov sticanja — kupoprodajni ugovor, ugovor o poklonu, ostavinsko rešenje ili drugi akt kojim ste stan stekli.
3. Lična dokumenta vlasnika — lična karta ili pasoš, svih suvlasnika.
4. Uverenja o izmirenim obavezama prema komunalnim preduzećima i o plaćenom porezu na imovinu.
5. Energetski pasoš, gde je propisan.
6. Saglasnosti, ako postoje suvlasnici, bračni drug ili hipoteka.

Javni beležnik pred overu traži tačan spisak za konkretan slučaj i on može biti širi od ovog. Spisak se traži unapred, pri zakazivanju, a ne na dan overe.

Šta je list nepokretnosti i gde se vadi?

List nepokretnosti je izvod iz katastra nepokretnosti koji pokazuje ko je upisani vlasnik, koja je tačna površina i struktura nekretnine i da li na njoj postoje tereti (hipoteka, zabeležba, spor).

Izdaje ga Republički geodetski zavod, a danas se u većini slučajeva može pribaviti i elektronski. List nepokretnosti je prvi dokument koji treba pogledati, jer se u njemu vide gotovo svi problemi koji kasnije zaustave prodaju.

Tri stvari koje se proveravaju na listu nepokretnosti:

• Vlasnik i udeo — da li se poklapa sa onim što prodavac tvrdi, i da li je udeo 1/1.
• Tereti — hipoteke, zabeležbe zabrane raspolaganja, upisani sporovi.
• Površina i struktura — da li se poklapaju sa stvarnim stanjem i sa osnovom sticanja.

Šta je osnov sticanja?

Osnov sticanja je pravni akt kojim je sadašnji vlasnik stekao nekretninu: kupoprodajni ugovor, ugovor o poklonu, ugovor o doživotnom izdržavanju, ostavinsko rešenje ili sudska odluka.

Beležnik ga traži da bi utvrdio da je lanac vlasništva neprekinut. Ako je original izgubljen, prepis se pribavlja od beležnika ili suda koji ga je overio, odnosno iz arhive — što ume da potraje, pa se kreće rano.

Kod stanova stečenih u ranijim decenijama osnov sticanja zna da bude ugovor o otkupu stana iz društvene svojine ili rešenje o nasleđivanju iz osamdesetih. Ti dokumenti su punovažni, ali ih treba naći pre nego što se kupac pojavi.

Koja uverenja o izmirenim obavezama treba pribaviti?

Pre overe se pribavljaju potvrde da su izmirene obaveze prema komunalnim preduzećima (struja, grejanje, infostan/objedinjena naplata gde postoji) i da je plaćen porez na imovinu.

Kupac s pravom traži ove potvrde, jer se neizmireni dugovi u praksi umeju vezati za nekretninu ili bar završe kao neprijatno iznenađenje posle useljenja.

Uverenja imaju rok važenja, pa se ne vade prerano — vade se kada je kupac ozbiljan i kada je datum overe okvirno poznat.

Kada je potreban energetski pasoš?

Kod prodaje postojećeg stana energetski pasoš je potreban ako stan ima 50 m² ili više neto površine. Pravilnik izričito izuzima postojeće zgrade koje se prodaju ili daju u zakup a manje su od 50 m², kao i, između ostalog, prodaju u stečajnom postupku, prinudnoj prodaji ili izvršenju.

Izdaje ga ovlašćena organizacija posle izlaska na teren. Ako je za konkretnu nekretninu obavezan, pribavlja se na vreme, jer izrada nije trenutna.

Šta ako stan nije uknjižen?

Ako stan nije upisan u katastar, prodaja je i dalje moguća, ali je znatno složenija i traje duže — prvo se sprovodi upis, pa tek onda prodaja u regularnom toku.

Najčešći razlozi neuknjiženosti su neokončano ozakonjenje (legalizacija), objekat izgrađen bez odgovarajuće dozvole, ili raniji prenos koji nikada nije sproveden kroz katastar.

Za prodavca je poruka jednostavna: to se rešava pre izlaska u ponudu. Kupac koji plaća gotovinom možda i pristane da čeka, ali kupac na kredit ne može — banka po pravilu ne odobrava kredit za nekretninu koja ne može odmah da se optereti hipotekom.

Šta ako je stan nasleđen ili u suvlasništvu?

Nasleđen stan može da se proda kada je ostavinski postupak pravnosnažno okončan i kada je nasledniku sprovedeno upisivanje u katastar.

Ako ima više suvlasnika, svi moraju da učestvuju u prodaji, lično ili preko punomoćnika sa punomoćjem u propisanoj formi. Nedostatak jednog potpisa zaustavlja overu — bez izuzetka.

Kod nekretnine stečene u braku može biti potrebna saglasnost bračnog druga, čak i kada je u katastru upisan samo jedan supružnik. Ovo se često previdi i otkrije se tek kod beležnika.

Šta ako je na stanu upisana hipoteka?

Stan sa hipotekom može da se proda, ali se hipoteka mora brisati — u praksi tako što se iz kupoprodajne cene prvo isplaćuje preostali dug banci, a banka izdaje saglasnost za brisanje.

Ovaj scenario je standardan i banke ga rutinski rade, ali traži usklađivanje: potrebno je pribaviti tačan iznos preostalog duga na dan isplate i uskladiti dinamiku isplate sa dinamikom iz ugovora.

Redosled i rokovi za ovo se planiraju u fazi predugovora, ne kasnije. Ceo tok je opisan u vodiču kako prodati stan u Srbiji, korak po korak.

Kada je potrebno punomoćje?

Punomoćje je potrebno kada vlasnik ne može lično da prisustvuje overi — najčešće kada živi u inostranstvu ili je sprečen.

Punomoćje za promet nepokretnosti mora biti u formi koju zakon propisuje, a ako se daje u inostranstvu, po pravilu traži i legalizaciju (Apostille za države potpisnice Haške konvencije).

Tekst punomoćja treba da sastavi ili odobri advokat u Srbiji pre potpisivanja u inostranstvu. Punomoćje napisano po stranom obrascu beležnik ume da odbije, a ispravka traje nedeljama.

Kada početi sa pribavljanjem dokumentacije?

Sa dokumentacijom se počinje istovremeno sa odlukom o prodaji, pre fotografisanja i oglašavanja. Dokumenti koji se dugo čekaju — prepisi iz arhive, ozakonjenje, ostavinski postupak — kreću prvi.

Uverenja sa rokom važenja idu poslednja, kada je kupac poznat. Šta se u međuvremenu radi sa samim stanom opisano je u vodiču kako pripremiti stan za prodaju.