Kupovina nekretnine u Srbiji za strane državljane

Strani državljani mogu da kupuju nepokretnosti u Srbiji pod uslovom uzajamnosti (reciprociteta) — to jest, ako državljani Srbije imaju isto pravo u njihovoj zemlji, što važi za većinu evropskih i mnogih drugih država. Obim tog prava nije isti za svaku vrstu nekretnine: stan i stambena zgrada stoje otvoreno, poslovni prostor traži dodatni uslov, a poljoprivredno zemljište ima poseban režim. Kupovina je moguća i bez dolaska u Srbiju, a poreske obaveze zavise od poreske rezidentnosti kupca. Ovaj vodič prolazi svako od tih pitanja.

Da li stranci mogu da kupe nekretninu u Srbiji?

Da — strano fizičko lice koje u Srbiji ne obavlja delatnost može, pod uslovom uzajamnosti, da stekne pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi, i to pod istim uslovima kao domaći državljanin. To je ono što kupuje najveći broj stranih kupaca i tu nema dodatnih uslova.

Poslovni prostor ide po drugom pravilu. Njega strano fizičko ili pravno lice može steći samo ako u Srbiji obavlja delatnost i ako mu je ta nepokretnost neophodna za obavljanje te delatnosti, a o toj neophodnosti mišljenje daje nadležni organ. Strani kupac koji lokal uzima kao ulaganje, a ne za sopstveni posao, tu po pravilu ide preko domaćeg privrednog društva.

Uzajamnost znači da državljani Srbije u toj državi imaju isto pravo. Za kupce iz Evropske unije, regiona i velikog broja drugih zemalja taj uslov je ispunjen i kupovina teče kao i za domaće kupce. Kako se uzajamnost proverava i ko je potvrđuje, opisano je u odeljku niže.

Kako se dobija potvrda da uzajamnost postoji?

Uzajamnost se ne pretpostavlja. Kada se to pitanje postavi pred sudom ili drugim nadležnim organom — u praksi kod javnog beležnika ili katastra — objašnjenje se traži od organa nadležnog za poslove pravde. Isto objašnjenje taj organ daje i na zahtev zainteresovanog lica, što znači da kupac može da ga pribavi i sam, pre nego što uđe u ugovor.

U praksi je to Ministarstvo pravde, koje vodi i pregled država sa kojima uzajamnost postoji. Lista se menja, pa je jedina pouzdana provera ona u trenutku kupovine — za konkretno državljanstvo i pisano.

Od toga zavisi i overa: ugovor o sticanju prava svojine iz ovog režima može se overiti tek ako su uslovi za sticanje ispunjeni.

Da li je za kupovinu potreban boravak u Srbiji?

Boravišna dozvola nije uslov za kupovinu nepokretnosti. Kupovina i boravak su dva odvojena pitanja i ne treba ih mešati.

Isto tako, kupovina nekretnine u Srbiji sama po sebi ne daje pravo na boravak ili državljanstvo. Srbija nema program „boravak za investiciju" vezan za kupovinu nekretnine, pa svaku ponudu koja to obećava treba proveriti kod advokata pre bilo kakve uplate.

Koje nekretnine strani državljani ne mogu da kupe?

Ograničenja se odnose pre svega na poljoprivredno zemljište, gde za strance važi poseban režim, i na nekretnine u zonama posebne namene — sam zakon dopušta da se posebnim propisom sticanje isključi na određenim područjima.

Stan i stambena zgrada u gradskom području nisu obuhvaćeni tim ograničenjima kada je uzajamnost ispunjena. Za poslovni prostor važi uslov obavljanja delatnosti iz odeljka iznad. Za sve ostalo — zemljište i objekte van stambene namene — proveru treba tražiti unapred i pisano.

Alternativa koju kupci ponekad razmatraju je kupovina preko domaćeg privrednog društva. To je moguće, ali otvara zasebna poreska i korporativna pitanja i nije automatski povoljnije rešenje.

Šta ako stranac nasleđuje nekretninu u Srbiji?

Nasleđivanje je zaseban osnov sticanja i širi je od kupovine: strano fizičko lice može, pod uslovom uzajamnosti, nasleđivanjem steći pravo svojine na nepokretnosti u Srbiji kao i domaći državljanin. Ograničenje na stan i stambenu zgradu, koje kod kupovine važi, zakon ovde ne ponavlja.

Uzajamnost se i kod nasleđivanja ceni prema državi čiji je naslednik državljanin i potvrđuje se na isti način kao kod kupovine. Posebni režimi koji ne potiču iz ovog zakona — pre svega onaj za poljoprivredno zemljište — proveravaju se odvojeno.

Kako stranac kupuje nekretninu bez dolaska u Srbiju?

Kupovina bez dolaska moguća je preko punomoćja datog osobi od poverenja u Srbiji, u formi koju propisuje srpsko pravo.

Punomoćje dato u inostranstvu po pravilu traži i legalizaciju — Apostille pečat za države potpisnice Haške konvencije, odnosno punu konzularnu legalizaciju za ostale. Tekst punomoćja treba da sastavi advokat u Srbiji pre potpisivanja u inostranstvu, jer punomoćje po stranom obrascu javni beležnik ume da odbije.

Uz punomoćje se pribavlja i evidencioni broj za strano lice koji je potreban za poreske i administrativne radnje.

Kako se novac prenosi i preko kog računa?

Sredstva za kupovinu prenose se preko poslovne banke u Srbiji, uz kupoprodajni ugovor kao osnov plaćanja, u skladu sa deviznim propisima.

Otvaranje nerezidentnog računa traje duže nego što kupci očekuju i traži više dokumentacije, pa se pokreće čim je odluka o kupovini doneta, a ne kada je ugovor spreman za overu. Zakazana overa bez funkcionalnog računa je najčešći uzrok pomeranja termina.

Isti mehanizam važi i u obrnutom smeru — pri kasnijoj prodaji i iznošenju sredstava.

Koje poreze plaća strani kupac?

Za stranog kupca važe ista poreska pravila kao za domaćeg. Kod starogradnje se plaća porez na prenos apsolutnih prava od 2,5% — zakonski obveznik je prodavac, ali se ugovorom u praksi vrlo često prebacuje na kupca, pa u ugovoru mora izričito pisati ko ga snosi. Kod novogradnje se umesto njega plaća PDV, uračunat u cenu. Uz to idu takse i naknade.

Razlika nastaje na nivou poreske rezidentnosti: prihod od izdavanja i kasnija kapitalna dobit mogu biti oporezivi i u zemlji u kojoj je kupac poreski rezident, uz primenu ugovora o izbegavanju dvostrukog oporezivanja ako sa tom državom postoji.

Kompletan pregled srpskih davanja u vodiču kroz troškove i poreze pri kupoprodaji.

Šta se proverava pre kupovine?

Provere su iste kao za domaćeg kupca, plus dve dodatne: potvrda reciprociteta za državljanstvo kupca i forma punomoćja ako se kupuje na daljinu.

Standardni deo obuhvata proveru vlasništva i tereta u listu nepokretnosti, osnov sticanja i status objekta u katastru. Šta se konkretno traži i gde se pribavlja opisano je u vodiču kroz dokumentaciju, a ceo tok transakcije u vodiču kako prodati stan u Srbiji, korak po korak — koraci 7 do 9 identični su za kupca.

KADENA Sotheby's redovno vodi kupce iz inostranstva kroz ceo proces, uključujući pravnu podršku i komunikaciju na engleskom jeziku.