Kupovina stana u novogradnji: na šta obratiti pažnju

Pre kupovine stana u novogradnji proveravaju se četiri stvari: da li investitor ima građevinsku dozvolu i po kojoj se gradi, kako je zemljište uknjiženo, šta tačno piše u ugovoru o kupoprodaji, i kakva je dinamika plaćanja u odnosu na fazu gradnje. Kupovina „na papiru" nosi realan rizik koji se ne uklanja, ali se meri i ograničava ugovorom. Ovaj vodič prolazi svaku proveru redom.

Šta prvo proveriti kod investitora?

Prvo se proverava građevinska dozvola — da postoji, da glasi na investitora i da se objekat gradi u skladu sa njom. Zatim se proverava pravni status zemljišta i da li je objekat upisan u katastar u odgovarajućoj fazi.

Ovi podaci nisu poslovna tajna. Građevinska dozvola je javno dostupna kroz sistem objedinjene procedure, a status parcele kroz katastar. Investitor koji izbegava da ih pokaže sam po sebi je odgovor na pitanje.

Uz to se gleda i istorija investitora: koliko je objekata završio, da li su predati u roku i da li su uknjiženi. Broj završenih zgrada govori više od maketa i rendera.

Šta mora da piše u ugovoru sa investitorom?

Ugovor mora precizno da definiše predmet (koji stan, koje površine, na kom spratu, sa kojim pripacima), cenu i način plaćanja, rok završetka i primopredaje, posledice kašnjenja, standard opreme i garancije.

Pet odredbi koje se najčešće previde:

1. Šta se dešava ako kvadratura na kraju odstupa od ugovorene — u kom procentu se toleriše i kako se cena koriguje naviše i naniže.
2. Penali za kašnjenje — postoje li, koliko iznose i od kog dana teku.
3. Šta je tačno uključeno u cenu — parking, ostava, priključci, oprema; i šta se plaća posebno.
4. Standard izvođenja — opis materijala i opreme, ne samo „prema projektu".
5. Uknjižba — ko je pokreće, u kom roku i o čijem trošku.

Ugovor sa investitorom je tipski dokument napisan da štiti investitora. To je legitimno, ali znači da ga kupac mora pročitati sa svojim savetnikom, ne pretpostaviti da je „standardan".

Bruto ili neto kvadratura — šta se plaća?

U ponudama se kvadratura iskazuje različito, pa se pre poređenja cena mora utvrditi šta ulazi u kvadraturu koja se množi sa cenom po kvadratu.

Razlika između korisne površine stana i površine sa pripadajućim zajedničkim delovima ume da bude značajna. Dva stana sa istom cenom po kvadratu mogu imati bitno različitu stvarnu vrednost ako se kvadratura računa različito.

Praktično pravilo: uvek tražiti cenu za konkretan stan u ukupnom iznosu, pa je podeliti sa korisnom površinom iz tlocrta. To je jedini broj koji se može uporediti između projekata.

Kako izgleda dinamika plaćanja i koliki je rizik?

Dinamika plaćanja vezuje rate za faze gradnje, a rizik kupca je najveći kada je uplaćeni iznos znatno veći od vrednosti izvedenih radova.

Kod kupovine u ranoj fazi cena je po pravilu niža, ali kupac finansira gradnju i preuzima rizik kašnjenja ili neispunjenja. Kod kupovine pred useljenje rizik je znatno manji, a cena viša. Nijedno nije pogrešno — ali izbor treba da bude svestan, a ne posledica atraktivnog rendera.

Kada je god moguće, dinamika se veže za overene faze gradnje, a ne za kalendarske datume. To je jedina odredba koja realno štiti kupca.

Koji porezi se plaćaju kod novogradnje?

Kod prvog prenosa novoizgrađenog stana plaća se PDV, po stopi od 10% za stanove, i on je uračunat u cenu koju kupac plaća. Porez na prenos apsolutnih prava se u tom slučaju ne plaća.

Kupac prvog stana može pod propisanim uslovima ostvariti refundaciju PDV-a, ograničenu na 40 m² za kupca i 15 m² po članu porodičnog domaćinstva, uz uslov da je kupac punoletni državljanin Srbije sa prebivalištem u Srbiji koji od 1. jula 2006. nije imao stan u svojini. Cela cena sa PDV-om mora biti isplaćena na tekući račun prodavca — plaćanje gotovinom isključuje refundaciju.

Kompletan pregled svih davanja, sa stopama, u vodiču kroz troškove i poreze pri kupoprodaji.

Kakve garancije kupac ima posle useljenja?

Investitor odgovara za nedostatke objekta u zakonom i ugovorom određenim rokovima, koji se razlikuju za konstrukciju i za opremu i instalacije.

Kod primopredaje se sastavlja zapisnik u koji se unose svi uočeni nedostaci. Ono što tada ne uđe u zapisnik kasnije se dokazuje mnogo teže. Primopredaji treba pristupiti sa listom i vremenom, ne u prolazu na dan selidbe.

Vredi obići stan i pre završetka radova, u fazi kada su instalacije još vidljive — tada se uočava ono što se posle maltera više ne vidi.

Da li kupovati preko agencije ili direktno od investitora?

Oba puta su moguća. Kada je agencija ekskluzivni prodajni zastupnik projekta, kupac kupuje po istim cenama kao direktno od investitora, uz dodatnu proveru ugovora i stručnu podršku — bez dodatnog troška za kupca.

KADENA Sotheby's je ekskluzivni prodajni zastupnik za više beogradskih projekata. Kako se provizija obračunava i ko je plaća u ovom slučaju objašnjeno je u vodiču kroz proviziju agencije.

Šta proveriti pre potpisa — kratka lista

• Građevinska dozvola postoji i glasi na investitora
• Pravni status zemljišta i objekta u katastru je čist
• Ugovor definiše tačnu površinu, spratnost i pripatke
• Odstupanje kvadrature i korekcija cene su regulisani
• Rok završetka, rok primopredaje i penali za kašnjenje su upisani
• Dinamika plaćanja je vezana za faze gradnje
• Standard opreme je opisan, ne samo „prema projektu"
• Uknjižba: ko, u kom roku, o čijem trošku
• PDV i eventualna refundacija su razjašnjeni

Ceo tok kupoprodaje, od pregovora do primopredaje, opisan je u vodiču kako prodati stan u Srbiji, korak po korak — koraci 7 do 9 važe i za kupca.