Provizija agencije za nekretnine: koliko iznosi i šta pokriva

Standardna provizija agencije za nekretnine u Srbiji kreće se oko 2% do 3% od postignute kupoprodajne cene, a provizija KADENA Sotheby's International Realty iznosi 2,5%. Plaća je strana koja je agenciju angažovala, dospeva po zaključenju posla, i mora biti definisana ugovorom o posredovanju pre početka saradnje. Ovaj vodič objašnjava šta se za taj iznos konkretno radi i gde su mesta na kojima klijenti najčešće budu neprijatno iznenađeni.

Kolika je provizija agencije za nekretnine u Srbiji?

Provizija KADENA Sotheby's International Realty iznosi 2,5% od postignute prodajne cene. Na srpskom tržištu se provizije uglavnom kreću u rasponu od 2% do 3%, a odstupanja naniže po pravilu znače da je deo usluge izostavljen.

Provizija se računa od postignute cene, ne od tražene. Ako je stan oglašen za 300.000 EUR a prodat za 285.000 EUR, provizija se obračunava na 285.000 EUR. Time je interes agencije vezan za konačan rezultat pregovora, a ne za brzo zaključenje po nižoj ceni.

Na proviziju se obračunava PDV u skladu sa propisima, pa iznos na fakturi treba gledati sa uračunatim porezom.

Šta tačno pokriva provizija?

Provizija pokriva ceo posao od procene vrednosti do primopredaje: indikativnu procenu tržišne vrednosti, profesionalnu prezentaciju nekretnine, oglašavanje, organizaciju i vođenje razgledanja, pregovore i vođenje kroz kompletan pravni proces.

Konkretno, kod prodaje to znači:

• Indikativna procena vrednosti na osnovu uporedivih transakcija i sopstvenih podataka o cenama po zgradama.
• Profesionalna prezentacija — fotografije, opis, video ili obilazak gde je opravdano.
• Oglašavanje na sajtu agencije, relevantnim portalima i, za luksuzni segment, u globalnoj Sotheby's International Realty mreži, što nekretninu izlaže kupcima izvan Srbije.
• Selekcija i organizacija razgledanja — kupci se filtriraju pre nego što uđu u stan.
• Pregovori — vođenje razgovora o ceni, rokovima i uslovima.
• Pravni deo — koordinacija dokumentacije, predugovora, overe kod javnog beležnika i primopredaje, uz proveru ugovora.

Ono što provizija po pravilu ne pokriva su troškovi javnog beležnika, porezi i takse. Ti iznosi su davanja države i trećih lica, ne naknada agenciji — detaljno u vodiču kroz troškove i poreze pri kupoprodaji.

Ko plaća proviziju — kupac ili prodavac?

Proviziju plaća strana koja je angažovala agenciju. Kod prodaje je to najčešće prodavac; kupac koji angažuje agenciju da mu pronađe i obezbedi nekretninu plaća proviziju po dogovoru.

Ovo je važno jer u praksi postoji pogrešno očekivanje da „agenciju uvek plaća neko drugi". Ne postoji zakonska obaveza koja to određuje — određuje je ugovor o posredovanju.

Kod novogradnje u kojoj je agencija ekskluzivni prodajni zastupnik investitora situacija je drugačija: kupac kupuje po istoj ceni kao da je došao direktno investitoru, a naknadu agenciji plaća investitor. Više o tome u vodiču kroz kupovinu stana u novogradnji.

Kada se provizija plaća?

Provizija dospeva kada je posao zaključen — u praksi po overi kupoprodajnog ugovora kod javnog beležnika, ako ugovorom nije određen drugi trenutak.

Uobičajena je i varijanta u kojoj deo provizije dospeva po potpisivanju predugovora i uplati kapare, a ostatak po overi glavnog ugovora. Bilo koja varijanta je u redu dok god je napisana u ugovoru o posredovanju.

Ako posao propadne pre zaključenja, provizija po pravilu ne dospeva. Izuzetak su situacije u kojima je ugovorom predviđena naknada stvarnih troškova — zato taj deo ugovora treba pročitati pažljivo.

Šta mora da piše u ugovoru o posredovanju?

Ugovor o posredovanju mora da sadrži visinu provizije, ko je plaća, kada dospeva, rok trajanja ugovora i obaveze obe strane. Sve što u njemu ne piše nije dogovoreno, bez obzira na to šta je usmeno rečeno.

Četiri stavke koje treba proveriti pre potpisa:

1. Procenat i osnovica — od koje cene se računa (tražene ili postignute).
2. Rok trajanja — na koliko meseci se agencija angažuje i kako se raskida.
3. Ekskluzivnost — da li je posredovanje ekskluzivno i šta to znači ako vlasnik sam nađe kupca.
4. Troškovi — da li se bilo koji trošak naplaćuje odvojeno od provizije.

Šta znači ekskluzivno posredovanje?

Ekskluzivno posredovanje znači da je za ugovoreni period jedna agencija jedini posrednik za tu nekretninu. Vlasnik zauzvrat dobija veći nivo ulaganja u prezentaciju i oglašavanje.

Razlog je jednostavan: agencija koja zna da nekretninu ne oglašava još pet drugih ulaže u profesionalne fotografije, kampanju i međunarodnu izloženost. Kod neekskluzivnog aranžmana ista nekretnina se pojavljuje na više mesta po različitim cenama, što tržištu šalje signal da vlasnik žuri — a to obara pregovaračku poziciju.

Kod ekskluzivnog ugovora treba proveriti šta se dešava ako vlasnik sam pronađe kupca. Ta odredba se razlikuje od agencije do agencije i mora biti jasno napisana.

Da li se provizija može pregovarati?

Provizija je predmet dogovora i u praksi se pregovara, najčešće kod nekretnina više vrednosti ili kada isti klijent istovremeno prodaje jednu i kupuje drugu nekretninu.

Korisnije pitanje od „može li niže" je šta se skida sa liste ako se procenat smanji. Niža provizija koja isključuje profesionalnu prezentaciju ili međunarodno oglašavanje često znači nižu postignutu cenu — a razlika u ceni po pravilu prevazilazi ušteđenu desetinu procenta.

Da li se provizija plaća i kod izdavanja?

Kod zakupa je provizija uobičajeno vezana za iznos mesečne zakupnine i naplaćuje se jednokratno po zaključenju ugovora o zakupu. Visina i strana koja je plaća definišu se ugovorom o posredovanju, kao i kod prodaje.

Ceo tok prodaje, sa mestom provizije u njemu, opisan je u vodiču kako prodati stan u Srbiji, korak po korak.