Troškovi i porezi pri kupoprodaji nekretnine u Srbiji

Pored kupoprodajne cene, u kupoprodaji nekretnine u Srbiji javljaju se četiri grupe davanja: porez na prenos apsolutnih prava ili PDV, naknada javnom beležniku, taksa za upis u katastar i — na strani prodavca — eventualni porez na kapitalnu dobit. Ovaj vodič ih prolazi redom, sa stopama i sa naznakom ko ih po pravilu snosi. Sve stope su podložne izmenama propisa i pre transakcije ih treba proveriti kod advokata ili u Poreskoj upravi.

Koji su ukupni troškovi kupovine stana u Srbiji?

Kupac pored cene stana računa na porez na prenos apsolutnih prava (kod starogradnje) ili PDV uračunat u cenu (kod novogradnje), troškove overe ugovora kod javnog beležnika, taksu za upis u katastar i eventualnu proviziju agencije ako ju je angažovao.

Stavka	Ko obično plaća	Iznos / stopa	Napomena
Porez na prenos apsolutnih prava	Zakonski prodavac, ugovorom najčešće kupac	2,5%	Samo kod prometa bez PDV-a (starogradnja)
PDV	Uračunat u cenu koju plaća kupac	10% za stanove	Prvi prenos novoizgrađenog objekta
Naknada javnog beležnika	Po dogovoru, često podeljeno	60% Tar. br. 1, bod = 180 RSD + PDV	Raste sa vrednošću, najviše 864.000 din sa PDV-om
Taksa za upis u katastar	Kupac	Po tarifi RGZ-a
Provizija agencije	Strana koja je angažovala	~2–3% (KADENA 2,5%)	Vidi vodič o proviziji
Porez na kapitalnu dobit	Prodavac	15% na ostvarenu dobit	Uz zakonska oslobođenja
Porez na imovinu	Vlasnik, godišnje	Zavisi od opštine i vrednosti	Počinje od sticanja

Tabelu obavezno uskladiti sa aktuelnim propisima pre objave.

Koliko iznosi porez na prenos apsolutnih prava i ko ga plaća?

Porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5% i plaća se pri prometu nepokretnosti na koji se ne obračunava PDV — u praksi, kod prodaje stanova iz starogradnje i kod svake preprodaje.

Ovde je najvažnija razlika između zakona i prakse: zakonski obveznik je prodavac (prenosilac prava), ali se ugovorom u praksi vrlo često prebacuje na kupca. Zato u kupoprodajnom ugovoru mora izričito pisati ko snosi ovaj porez. Ako ne piše, otvara se spor tačno u trenutku kada rešenje Poreske uprave stigne.

Poreska osnovica je ugovorena cena, osim ako Poreska uprava proceni da je niža od tržišne, u kom slučaju utvrđuje osnovicu po tržišnoj vrednosti. Poreska prijava se podnosi u roku od 30 dana od nastanka poreske obaveze, i to poreskom organu jedinice lokalne samouprave na čijoj se teritoriji nepokretnost nalazi — ne Poreskoj upravi Republike.

Kupac prvog stana ne plaća ovaj porez za površinu do 40 m², uvećanu za 15 m² za svakog člana porodičnog domaćinstva koji od 1. jula 2006. nije imao stan u svojini — pod uslovom da je kupac punoletni državljanin Srbije sa prebivalištem u Srbiji koji ni sam od tog datuma nije imao stan u svojini. To je pandan refundaciji PDV-a kod novogradnje, samo za starogradnju.

Kada se plaća PDV umesto poreza na prenos?

PDV se plaća kod prvog prenosa novoizgrađenog objekta, kada je prodavac obveznik PDV-a — u praksi, kada stan kupujete direktno od investitora. Stopa za stanove je 10% i uračunata je u cenu koju kupac plaća.

U tom slučaju se porez na prenos apsolutnih prava ne plaća — ne plaćaju se oba. Kod svake sledeće prodaje istog stana primenjuje se porez na prenos od 2,5%.

Kupac prvog stana može pod propisanim uslovima ostvariti refundaciju PDV-a, ali uslovi su uži nego što se obično misli. Zakon je ograničava na 40 m² za kupca i 15 m² za svakog člana porodičnog domaćinstva koji nije imao stan u svojini, i traži da je kupac punoletni državljanin Srbije sa prebivalištem u Srbiji koji od 1. jula 2006. do overe ugovora nije imao stan u svojini ili susvojini. Uz to, cela ugovorena cena sa PDV-om mora biti isplaćena na tekući račun prodavca — ako se deo plati gotovinom, pravo na refundaciju se gubi.

Praktično: kupac stana od 120 m² dobija povraćaj najviše za 40 m², a strani državljanin uslov državljanstva ne ispunjava uopšte. Ovo je mesto na kome se najčešće greši.

Šta još treba proveriti kod kupovine od investitora — u vodiču kupovina stana u novogradnji.

Koliki su troškovi javnog beležnika?

Naknada javnog beležnika za solemnizaciju kupoprodajnog ugovora određena je javnobeležničkom tarifom i zavisi od vrednosti nekretnine. Za solemnizaciju iznosi 60% nagrade iz Tarifnog broja 1, a nagrada se izražava u bodovima — jedan bod je 180 dinara bez PDV-a. Nagrada raste stepenasto sa vrednošću posla, a najveći iznos je 864.000 dinara sa PDV-om, prema tabeli javnobeležničkih nagrada koja važi od 19. jula 2025.

Korisno je znati i da se overa predugovora naplaćuje 50% nagrade iz tabele, a nagrada za glavni ugovor se zatim umanjuje za iznos koji je naplaćen za predugovor.

Ko snosi ovaj trošak nije zakonom određeno nego dogovorom; u praksi ga najčešće plaća kupac ili se deli na pola. Dogovor treba da bude u ugovoru, a ne usmen.

Uz naknadu za overu javljaju se i manji troškovi — izdavanje otpravaka, overa punomoćja ako se koristi, dostava dokumentacije. Ukupan iznos beležnik može da kaže unapred, pa ga vredi tražiti pre zakazivanja.

Kolika je taksa za upis u katastar?

Za upis prava svojine u katastar nepokretnosti plaća se republička administrativna taksa Republičkom geodetskom zavodu.

Uknjižba se pokreće posle overe ugovora i po izmirenju poreskih obaveza. U praksi je danas najčešće pokreće javni beležnik po službenoj dužnosti, ali kupac treba da proveri da je zahtev stvarno podnet i da prati rešenje — dok upis ne prođe, kupac je vlasnik po ugovoru, ali ne i po registru.

Česta zabuna: to što uknjižbu pokreće beležnik ne znači da se taksa ne plaća. Zakon izričito kaže da se upis u katastar na osnovu isprave koju je sastavio ili overio javni beležnik ne smatra postupkom po službenoj dužnosti, pa oslobođenje po tom osnovu ne postoji.

Koliki je porez na kapitalnu dobit pri prodaji?

Porez na kapitalnu dobit iznosi 15% i plaća se na razliku između prodajne i nabavne cene, kada je ta razlika pozitivna. Ta razlika se ne uzima gola: nabavna cena se uvećava godišnjim indeksom potrošačkih cena od dana sticanja do dana prenosa, a kao prodajna cena uzima se iznos bez poreza na prenos apsolutnih prava. Kod stana stečenog pre više godina to osetno smanjuje osnovicu.

Zakon predviđa dva izlaza, i oni nisu ista stvar:

• Držanje duže od deset godina. Ako je prodavac nepokretnost imao u svom vlasništvu neprekidno najmanje 10 godina, razlika se uopšte ne smatra kapitalnim dobitkom — nema ni poreza ni zahteva za oslobođenje.
• Ulaganje u stambeno pitanje. Ako prodavac sredstva uloži u rešavanje svog ili porodičnog stambenog pitanja u Srbiji u roku od 90 dana od prodaje, oslobađa se poreza. Ako to uradi u roku od 12 meseci, već plaćen porez mu se vraća.

Oslobođenje se ne primenjuje automatski — traži se, uz dokaze. Ako prodajete i kupujete u istoj godini, o ovome treba razgovarati sa advokatom pre potpisivanja, ne posle.

Koje troškove nosi kupovina na kredit?

Kupovina stambenim kreditom dodaje troškove banke: obradu kredita, procenu vrednosti nekretnine od strane ovlašćenog procenitelja, osiguranje, upis hipoteke i, gde je primenljivo, osiguranje kod Nacionalne korporacije.

Ovi troškovi se razlikuju od banke do banke, pa ih treba tražiti u pisanoj formi kao ukupan iznos, a ne po stavkama. Za kupca je bitno i da rok odobrenja kredita bude usklađen sa rokom iz predugovora — to je najčešći uzrok kašnjenja u transakciji.

Koji su troškovi posle kupovine?

Posle sticanja nekretnine vlasnik plaća godišnji porez na imovinu, čija visina zavisi od opštine, zone i vrednosti nekretnine. Uz to idu redovni komunalni troškovi i, u novijim zgradama, naknada za upravljanje i održavanje zgrade.

Za kupca koji nekretninu izdaje javlja se i porez na prihod od izdavanja.

Ceo tok transakcije, sa mestom svakog od ovih davanja, opisan je u vodiču kako prodati stan u Srbiji, korak po korak.